近年房地产调控政策不断出台，对于楼市前景大家仍持观望态度，2016年3月底，上海、深圳等城市纷纷出台“猛刹车”政策，以抑制过快上涨的房价。对这样的政策，市场存在一定的担忧：政府不再放水后房地产市场是否还能维持热度？前一段时间传得沸沸扬扬的“泡沫”是不是真的会破灭？也许可以从历史中寻找答案。本轮房地产周期与2012年较为类似，2013年初政府也曾出台“国五条”压制房市，其后的市场走势或能给我们一些启示。

　　2016年的地产调控何去何从？

　　对比本轮房地产周期和2012年房地产周期，不难发现很多共同点。这包括2012年底和2015年底房地产销售增速的快速上涨，销售面积增速快速超过待售面积增速，以及各线城市房价回升的速度等。在类似的时点（春节后不久），政府也推出了抑制房地产市场升温的政策。2013年的“国五条”包括五项具体措施：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。事实上，“国五条”并没有非常实质性的内容，在当时很多分析人士看来，除了增加限购城市这一条，其他条款根本没有实际杀伤力。真正起作用的是各城市分别出台的细则，例如北京提高二套房首付比例、禁止京籍单身人士购买二套房，上海禁放三套房及以上房贷等。

　　当然，正如事实反映出的那样，这些地产调控政策确实对销量造成了压制，但价格并没有很快地反应。笔者认为，这是因为房价比销量更具粘性。这种粘性不仅由于房屋作为抗通胀型工具，价格本身就易涨难跌，也源于资源集中化后消费者对前线城市房产的巨大需求。曹和平教授的说法颇有启示性：房地产具有“超长周期耐用消费品”的价格特征，消费者是用自己的生命周期收入来形成有效需求，与大宗产品等按照“商业周期（短期收入）”来决策购买需求是不同的。另外，也要考虑到当前市场流动性较为充分，其他大类资产的波动性较高，房地产作为少有的高收益资产，也会受到资金更多的青睐，这从需求端支撑起了房价。

　　因此，虽然2013年多个城市出台调控政策，“断崖式下跌”的声音亦不绝于耳，但房价依然倔着脾气上涨到2014年年中。当2015年深圳房地产拔起头筹引领全国房地产复苏，我们再次听到了“泡沫破灭”、“1990年日本再现”等论调。喧嚣之下，我们不妨回想一下2013年地产调控的细节。

　　2016年的房地产市场可能会与2013年惊人相似，“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正出现回落或许要等到2017年以后。2013年，在“国五条”的迎头棒喝下，房地产销量迅速下降，但新开工面积增速依然为正，且缓慢上行直至2014年，房地产开发投资增速也保持坚挺至2014年初。

　　中国会重蹈日本房地产崩盘的覆辙么？

　　笔者认为，期盼着中国会重蹈日本房地产泡沫破灭一幕的人可能又要失望了！回顾日本地产泡沫的形成，大的背景是日本已经处于城镇化末期，当时城镇化率已经高达80%左右，因此地产价格的基本面支撑已经相对较弱。更为重要的是，日本政策上的失误！广场协议后，日元快速升值，日本出口明显回落，日本政府于是大幅放松国内的货币和财政政策，这是后来日本地产泡沫快速滋生的主因。而后期的紧缩政策，包括连续多次加息，以及严格控制不动产贷款等，都过于仓促和严厉，从而直接戳破了虚幻的房地产泡沫。

　　反观中国，2015年我国户籍人口城镇化率约为37.5%，后续城镇化空间依然较大，对地产价格的基本面支撑也会更加充足。且中国政府“十三五”时期的增长目标决定了财政货币政策不会连续快速地收紧，从而主动地贸然地去“倒逼”房地产的崩盘。即便不考虑政府扶持的因素，在足够的需求支持下，房价的高粘性或低弹性决定了，即便明年房价下跌也只会是周期性下跌，而不会是泡沫的破灭。房地产泡沫如何度量，何时破灭，委实难以预测；我们与其苦苦猜测何时会有诸如地震、战争等不可抗外力戳破泡沫，不如把握好当下的房地产周期。正如近期的一句戏言，“比楼市崩盘更可怕的，是你一直没买房”，因为等待泡沫的破灭可能会消耗不短的时日。

　　本文编辑/丁开艳  来源：清华金融评论